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L’inquilino non paga l’affitto: come funziona lo sfratto per morosità e quanto dura
Bastano venti giorni di ritardo su un canone per avviare lo sfratto di un’abitazione. La convalida arriva in genere alla prima udienza; per riavere le chiavi serve più tempo.
Di Avv. Giuseppe Tallarico · pubblicato il 9 ottobre 2026
Quando si può agire
Per le locazioni abitative il proprietario può agire se l’inquilino non paga un canone entro venti giorni dalla scadenza, o se non paga oneri accessori per più di due mensilità. Una diffida non è obbligatoria; a volte basta.
Cambiare la serratura o staccare le utenze, invece, espone il proprietario a conseguenze anche penali.
L’atto di sfratto
Con un unico atto il proprietario intima lo sfratto, cita l’inquilino davanti al tribunale e chiede l’ingiunzione di pagamento dei canoni arretrati. Tra la notifica e l’udienza devono passare almeno venti giorni liberi; per ragioni d’urgenza il giudice può dimezzarli.
Cosa succede all’udienza
Se l’inquilino non si presenta o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto con ordinanza esecutiva. Prima il proprietario dichiara in udienza che la morosità continua.
Se l’inquilino si oppone senza una prova scritta delle sue ragioni, il giudice può comunque ordinare il rilascio con un’ordinanza esecutiva subito. La causa prosegue con il rito ordinario e da lì serve anche il tentativo di mediazione.
L’inquilino può pagare e fermare lo sfratto?
Nelle locazioni abitative sì: alla prima udienza può pagare canoni, oneri, interessi legali e spese, e il contratto non si risolve. Lo può fare al massimo tre volte in quattro anni. Se dimostra di essere in difficoltà, il giudice può concedergli fino a novanta giorni; fino a centoventi se il ritardo, non oltre due mesi, dipende da disoccupazione, malattia o gravi difficoltà sopravvenute.
I canoni arretrati
Con la convalida il giudice emette anche un decreto ingiuntivo esecutivo per i canoni scaduti, per quelli che scadranno fino al rilascio e per le spese. Con quel decreto si possono pignorare stipendio o conto dell’inquilino.
Quanto dura lo sfratto
Il giudice fissa nel provvedimento la data dell’esecuzione: entro sei mesi, e in casi eccezionali entro dodici. Se aveva concesso un termine per pagare e l’inquilino non ha pagato, la data non può superare i sessanta giorni dalla scadenza di quel termine.
Dopo quella data si notifica il precetto e l’ufficiale giudiziario fissa l’accesso con almeno dieci giorni di preavviso. Spesso servono più accessi, a volte con la forza pubblica: questa fase dipende dall’ufficio e dalla situazione concreta, ed è la più lunga.
Le ferie non fermano la procedura: i tribunali trattano gli sfratti anche nel periodo feriale.
Documenti da preparare
Contratto e ricevuta di registrazione, conteggio di canoni e oneri non pagati con le scadenze, estratti conto o ricevute dei pagamenti ricevuti, eventuali solleciti e messaggi scambiati con l’inquilino.
Le altre questioni di locazione e condominio sono nella pagina Diritti reali, condominio e locazioni.
Domande frequenti
Dopo quanti mesi di affitto non pagato si può sfrattare?
Per le abitazioni basta il mancato pagamento di un canone decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure oneri accessori non pagati per più di due mensilità.
Lo sfratto si ferma ad agosto?
No. I procedimenti di sfratto sono tra quelli che i tribunali trattano anche durante il periodo feriale.
L’inquilino può evitare lo sfratto pagando?
Nelle locazioni abitative sì, pagando alla prima udienza quanto dovuto con interessi e spese, al massimo tre volte in quattro anni.