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Condòmino moroso: cosa deve fare l’amministratore
Se amministri un condominio, il recupero delle quote non pagate è un obbligo con una scadenza precisa: sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Gli strumenti per rispettarla sono più rapidi di una causa ordinaria.
Di Avv. Giuseppe Tallarico · pubblicato il 9 ottobre 2026
Sei mesi per agire
L’amministratore deve avviare la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è diventato esigibile. Solo una dispensa espressa dell’assemblea lo esonera.
Il decreto ingiuntivo, senza delibera
Con lo stato di ripartizione approvato dall’assemblea l’amministratore chiede il decreto ingiuntivo da solo, senza autorizzazione assembleare. Il decreto è esecutivo subito, anche se il condòmino si oppone.
Il condòmino ha quaranta giorni per l’opposizione. Il giudice liquida nel decreto anche le spese legali e ne ordina il pagamento al moroso.
La mediazione, obbligatoria nelle liti condominiali, non serve per chiedere il decreto. Diventa necessaria se il condòmino si oppone, dopo che il giudice si è pronunciato sulla provvisoria esecuzione. In mediazione l’amministratore partecipa da sé; l’eventuale accordo va però approvato dall’assemblea.
La sospensione dai servizi comuni
Se il ritardo dura da sei mesi, l’amministratore può sospendere il moroso dai servizi comuni che si possono godere separatamente. Quali servizi rientrino si valuta impianto per impianto, prima di intervenire.
Chi paga i fornitori, intanto
L’impresa che vanta un credito verso il condominio deve rivolgersi prima ai condòmini morosi. Può agire contro chi è in regola solo dopo aver tentato senza successo di farsi pagare dai morosi. Per questo l’amministratore deve comunicare ai creditori che lo chiedono i nominativi di chi non ha pagato.
Se l’appartamento viene venduto
L’acquirente risponde insieme al venditore dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente. Il venditore resta obbligato per i contributi maturati finché all’amministratore non arriva copia autentica dell’atto di vendita.
Prescrizione delle quote
Alle quote ordinarie, che si pagano periodicamente, si applica in genere la prescrizione di cinque anni. Con l’obbligo di agire entro sei mesi, il problema si pone solo se la riscossione è rimasta ferma per anni.
Documenti per il ricorso
- verbale dell’assemblea che ha approvato rendiconto o preventivo e riparto
- prospetto delle quote dovute dal condòmino, con scadenze e pagamenti
- dati del condòmino dall’anagrafe condominiale
- eventuali solleciti inviati